unsplash.com Licencja: https://unsplash.com/license
To nie musi oznaczać, że mieszkanie ma istotną wadę. Rynek w mniejszych miastach rządzi się po prostu innymi prawami. Kto je rozumie, może skrócić czas sprzedaży albo przynajmniej świadomie zdecydować, ile jest gotów czekać.
Podstawowy powód jest prosty: chętnych jest mniej. Młodzi ludzie częściej wyjeżdżają na studia i do pracy do większych ośrodków, a inwestorzy kupujący pod wynajem wolą miasta akademickie. W mniejszych miejscowościach nabywcami są niemal wyłącznie lokalni mieszkańcy, a takich osób w danym miesiącu będzie kilka, nie kilkadziesiąt.
Mniejsza liczba transakcji utrudnia też właściwą wycenę. Brak bieżących danych porównawczych sprawia, że sprzedający często sugerują się cenami z ogłoszeń, które bywają znacząco wyższe od realnych kwot transakcyjnych.
Najczęstszym błędem jest ustalanie ceny z nadmiernym „zapasem na negocjacje”. O ile w dużym mieście stawkę można z czasem obniżyć i wciąż pozyskać nabywcę, o tyle w mniejszej miejscowości ogłoszenie z zawyżoną kwotą szybko powszednieje, a nieliczni zainteresowani zdążą je zobaczyć i odpuścić.
Lepiej zacząć od realnych danych. Ceny transakcyjne z okolicy można sprawdzić w rejestrze cen nieruchomości, prowadzonym przez starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu, lub zamówić wycenę u rzeczoznawcy. To koszt, który często zwraca się skróceniem sprzedaży o kilka miesięcy.
W mniejszych miastach przeważają mieszkania z lat 70. i 80., często z oryginalną instalacją i łazienką do remontu. Potencjalni nabywcy uwzględniają przyszłe nakłady w budżecie, co prowadzi do twardszych negocjacji. Dodatkowo osoby finansujące zakup kredytem są zależne od wyceny bankowego rzeczoznawcy - jeśli operacja wykaże wartość niższą od uzgodnionej ceny, transakcja wymaga renegocjacji lub całkowicie upada.
Istotny jest tu również czas. Proces kredytowy trwa zazwyczaj od kilku do kilkunastu tygodni. Na lokalnym rynku, gdzie każdy inwestor jest na wagę złota, odmowna decyzja banku cofa cały proces do punktu wyjścia. Z tego powodu kupujący gotówkowi są wyjątkowo pożądani, choć doskonale zdają sobie sprawę ze swojej silnej pozycji w negocjacjach.
Są sytuacje, w których każdy miesiąc oczekiwania kosztuje. Mieszkanie po rodzicach generuje czynsz i opłaty, spadkobiercy mieszkają daleko, a do tego trzeba je ogrzewać i doglądać. Czasem pieniądze są potrzebne na konkretny termin, na przykład na wkład własny do innego zakupu.
Wtedy warto porównać ofertę rynkową z propozycją skupu nieruchomości. Skup, na przykład https://kupujemym.pl/, nabywa mieszkania w całej Polsce, także w małych miejscowościach i w każdym stanie technicznym, a wstępną wycenę przygotowuje bezpłatnie. Należy mieć na uwadze, że cena będzie niższa niż przy sprzedaży na wolnym rynku. W zamian sprzedający zyskuje natychmiastową transakcję bez konieczności przygotowywania mieszkania czy organizowania prezentacji.
Dobrym punktem wyjścia jest policzenie, ile kosztuje każdy miesiąc utrzymania pustego mieszkania, i zestawienie tego z różnicą w cenie. Jeśli czas nie gra roli, cierpliwa sprzedaż z realną ceną zwykle da więcej pieniędzy. Jeśli koszty i nerwy rosną z każdym miesiącem, szybsza sprzedaż za mniej może się po prostu opłacić.
