O tym jak bezpiecznie wynająć nieruchomość i stworzyć dobrą umowę najmu rozmawiamy z radcą prawnym i właścicielem kancelarii Przemysławem Ziemeckim. Fot. Ziemecki Kancelaria.
Coraz więcej osób zastanawia się czy warto kupić mieszkanie na wynajem. Podpisujesz umowę najmu? Być może warto zasięgnąć fachowej pomocy. O tym jak bezpiecznie wynająć nieruchomość i stworzyć dobrą umowę najmu rozmawiamy z radcą prawnym i właścicielem kancelarii Przemysławem Ziemeckim.
Od kilku lat zajmując się obsługą prawną podmiotów, które kupują nieruchomości – zarówno mieszkania, jak i całe budynki na wynajem stykam się z problemami prawnymi dotyczącymi najmu. Problemy pojawiają się zarówno po stronie właścicieli nieruchomości (wynajmujących) jak najemców.
Najważniejsze jest, moim zdaniem, zrównoważenie interesów obu stron m.in. poprzez przygotowanie profesjonalnej umowy najmu, nadanie tej umowie odpowiedniej formy, jak również bieżące monitorowanie wykonywania zasad w niej zawartych – wówczas przeznaczenie nieruchomości na wynajem będzie bezpieczne.
Tak jak wyżej wspomniałem odpowiednie skonstruowanie umowy i bieżące kontrolowanie jej wykonywania może zapobiec dużej części problemów. Jeżeli na przykład najemcy zalegają z zapłatą czynszu trzeba jak najszybciej zareagować, podobnie w przypadku, gdy dostrzeżemy jakieś zniszczenia w mieszkaniu czy lokalu. Istotne jest również to by umowa najmu zawierała odpowiednie zapisy na wypadek takich sytuacji, aby wówczas jak najszybciej można było rozwiązać umowę i naliczyć ewentualne kary umowne lub odszkodowanie. Ważne jest też to, aby przy podpisywaniu umowy wziąć odpowiednią kaucję, z której później będzie można sfinansować ewentualne zaległości czynszowe, w opłatach za media lub naprawę zniszczeń.
Tak, w mojej ocenie wielokrotnie Wynajmujący zawierają umowy, których treść nie odpowiada ich potrzebom. Są to umowy niedostosowane do konkretnego stanu faktycznego, pomijam już te sytuacje, gdy stosunek najmu nie jest w żadnej mierze odzwierciedlony umową zawartą w formie dokumentowej.
Ponadto brak profesjonalnej pomocy prawnej powoduje, że często Wynajmujący nie reagują od razu na brak płatności czy zniszczenia w lokalu lub bardzo długo prowadzą postępowanie
sądowe w sprawie o eksmisję. Wówczas najemca nie ponosząc żadnych kosztów jest w stanie przez kilkadziesiąt miesięcy korzystać za darmo z lokalu.
Niezależnie od tego, czy umowa najmu jest zawarta na czas określony czy nieokreślony warto zadbać o to, by w sposób precyzyjny został wskazany termin wypowiedzenia umowy oraz terminy rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, w przypadku, gdy któraś ze stron narusza jej postanowienia np. najemca nie płaci czynszu lub używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem. Trzeba również pamiętać, że umowa najmu zawarta na czas określony, w której strony nie przewidziały możliwości jej wypowiedzenia nie może zostać wypowiedziana, chyba że dochodzi do jej naruszenia.
Od 2009 r. w polskim systemie prawa funkcjonuje tzw. umowa najmu okazjonalnego. Różni się ona od standardowej umowy najmu tym, że najemca lokalu w oświadczeniu załączonym do Umowy najmu wskazuje, do jakiego lokalu się wyprowadzi, jeżeli dojdzie do rozwiązania Umowy. Przy zawarciu tego rodzaju umowy znacznie skraca się proces zwrotu mieszkania, ponieważ w przypadku wielu osób m. in. najemców z dziećmi, Sądy w wyrokach eksmisyjnych uzależniają wydanie lokalu właścicielowi właśnie od zapewnienia przez Gminę czy Miasto, w której znajduje się nieruchomość, zastępczego lokalu tzw. lokalu socjalnego. Gminy i Miasta w przeważającej części przypadków nie dysponują odpowiednią ilością takich lokali i wówczas nie jest możliwe faktyczne odzyskanie lokalu przez właściciela, a jedynie uzyskanie odszkodowania od Gminy czy Miasta za niedostarczenie lokalu socjalnego.
W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego eksmisja przez Komornika Sądowego może nastąpić do lokalu wskazanego w oświadczeniu będącym załącznikiem do Umowy.
Nie, właściciel lokalu, czy też jego pełnomocnik nie mogą wejść do lokalu bez zgody wynajmującego, ani też utrudniać wynajmującemu korzystania z lokalu, gdy posiada zaległości czynszowe. Jedynym organem uprawnionym w Polsce do opróżniania lokalu (wykonywania eksmisji) jest Komornik Sądowy, który dokonuje eksmisji na podstawie prawomocnego wyroku sądowego.
Jeżeli Najemca nie opuści w wyznaczonym czasie lokalu najpierw rekomenduję swoim klientom podjęcie prób ugodowych rozwiązań. Zdarzają się sytuacje losowe, niezależne od najemców, które mogą spowodować obiektywny brak możliwości płatności czynszu. Jeżeli jednak takie próby nie przyniosą rezultatu lub spostrzeżemy, że najemca posiada odpowiednie środki, ale nie płaci czynszu, chcąc mieszkać na koszt właściciela, należy złożyć w Sądzie pozew o eksmisję, a następnie po uprawomocnieniu się wyroku sądowego wniosek o eksmisję do Komornika Sądowego. To oczywiście w dużym skrócie, ponieważ, jak wcześniej wspomniałem, często w toku sprawy pojawia się kwestia oczekiwania na lokal socjalny od Gminy czy Miasta. Oraz, jeżeli już dojdzie do eksmisji przez Komornika, na konieczność zapewnienia lokalu, do którego Komornik może przenieść najemców wraz z ich dobytkiem.
Jeżeli całościowo spojrzymy na postępowanie począwszy od pierwszych rozmów ugodowych, aż do faktycznego odzyskania lokalu są to kwoty od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności do sytuacji faktycznej i podnoszonych przez Najemcę zarzutów. Są to koszty opłat dla Sądu, wynagrodzenia Komornika i obsługi prawnej. Oprócz tego należy mieć na uwadze konieczność ponoszenia przez właściciela mieszkania podatków od nieruchomości, opłat za media oraz utraconych korzyści w postaci czynszu.
Często z perspektywy moich klientów – właścicieli nieruchomości tak to wygląda, choć ja osobiście uważam, że pewne ograniczenie własności prywatnej, z jakim mamy do czynienia w przypadku najmu jest niezbędne, aby zabezpieczyć Najemców znajdujących się w trudnych sytuacjach życiowych. Nie da się jednak ukryć, że wielokrotnie sytuacje te są przez Najemców nadużywane, co powoduje, że postępowania są długotrwałe, zaś Najemcy bez ponoszenia żadnych kosztów mieszkają w cudzych nieruchomościach i często mają pretensje, że muszą się wyprowadzić.
Podsumowując najważniejsze jest zrównoważenie interesów najemcy i wynajmującego tak aby wynajmujący nie musiał latami ponosić kosztów i czekać na zwrot nieruchomości, a były najemca jak najkrócej miał możliwość mieszkać na cudzy koszt.
