Księga wieczysta - czym jest i dlaczego jest tak ważna?

Jeżeli jesteśmy zainteresowani kupnem mieszkania, domu lub działki to w pierwszej kolejności powinniśmy się zapoznać z informacjami zawartymi w wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Dzięki temu dowiemy się, czy planowana przez nas transakcja jest bezpieczna, unikniemy niechcianego stresu i kosztów.

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to podstawowy i najważniejszy dokument zakładany dla nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych. Zakładaniem i prowadzeniem ksiąg zajmują się Sądy Rejonowe właściwe dla miejsca położenia nieruchomości.

Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste dostępne są w wersji elektronicznej, ich treść można bez większych przeszkód przeglądać w Internecie - na stronie publicznej przeglądarki Ekw.ms.gov.pl. Aby uzyskać wgląd do konkretnej księgi wystarczy podać jej numer (ciąg znaków według schematu XXXX/XXXXXXXX/X), dostęp uzyskamy bezpłatnie. Księgę wieczystą można również sprawdzić podczas osobistej wizyty w Sądzie Rejonowym, w obrębie którego znajduje się dana nieruchomość, dokument jest udostępniany w obecności urzędnika.

Dobrze jest wiedzieć, że nie każda nieruchomość posiada księgę wieczystą. Taka sytuacja ma na przykład miejsce w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 

Jakie informacje zawiera księga wieczysta?

Informacje zawarte w księdze wieczystej mówią potencjalnemu kupcowi, z jaką nieruchomością ma do czynienia, kto jest jej właścicielem, czy istnieją wobec niej jakieś roszczenia, a może jest ona obciążona hipoteką.

Wszystkie księgi wieczyste mają taką samą budowę, co ułatwia analizę zawartych w nich danych. Każda księga wieczysta składa się z 4 działów:

Dział 1 - Oznaczenie nieruchomości to podstawowe informacje na temat rodzaju nieruchomości, jej położenia i adresu, powierzchni, liczby kondygnacji czy też liczby i rodzaju pomieszczeń składających się na nieruchomość. Znajdziemy tu również wpisy dotyczące praw przysługujących właścicielowi nieruchomości (np. wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej).

Dział 2 - Własność to informacje na temat właściciela/właścicieli bądź użytkownika/użytkowników nieruchomości (w tym wielkość udziałów w nieruchomości jeżeli jest więcej niż jeden właściciel). Właścicielem nieruchomości mogą być zarówno osoby fizyczne, jak również urzędy miast czy gmin, spółki Skarbu Państwa czy też inne podmioty.

Dział 3 - Prawa, roszczenia i ograniczenia to informacje o obciążeniach ustanowionych na nieruchomości (innych niż hipoteki). Należą do nich m.in. służebność mieszkania, służebność przechodu, roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej czy też ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z danej nieruchomości. Najlepiej jest, gdy dział ten nie zawiera żadnych wpisów. 

Dział 4 – Hipoteka, jak sama nazwa wskazuje, zawiera informacje na temat ewentualnych hipotek obciążających nieruchomość - ich rodzaju, wysokości, waluty.

Chętnych do zgłębiania wiedzy na temat ksiąg wieczystych zapraszamy na stronę Ksiegawieczysta.net.

Dlaczego informacje zawarte w księdze wieczystej są takie ważne?

Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jawność ich treści oraz powszechny dostęp mają gwarantować bezpieczny obrót nieruchomościami w Polsce.

Decydując się na zakup domu, działki lub mieszkania warto podejmować wszelkie kroki, aby transakcja była jak najbardziej przejrzysta oraz bezpieczna dla wszystkich stron. Zapoznanie się z danymi z księgi wieczystej to bezpieczeństwo zwiększa.

Dysponując numerem księgi wieczystej możemy w łatwy sposób sprawdzić, czy sprzedający nieruchomość jej jest jej prawnym właścicielem, czy nie jest oszustem. Możemy również uniknąć zakupu nieruchomości, która może być np. zadłużona. Uzyskanie dostępu do księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości jest więc koniecznością.

Aktualny stan księgi należy sprawdzić zarówno przed podpisaniem umowy przedwstępnej, jak również przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży. Jest to ważne, gdyż przez ten czas w księdze wieczystej mogły zostać dokonane zmiany. Ma to szczególne znaczenie w sytuacjach spornych, gdyż nie można się powoływać na nieznajomość wpisów widniejących w rejestrze.

Zdjęcie: Fotolia